Por definición los avaluadores deben seguir los parámetros del Instituto Geográfico Agustín Codazzi a través de la Resolución 620 de 2008 y el decreto 1420 de 1998 sobre las metodologías para realizar avalúos, en la que nos indica las metodologías a saber:
- Método técnica residual.
- Mercado de comparación o de mercado.
- Método de capitalización de rentas o ingreso.
- Método costo de reposición
Específicamente vamos a hablar del método de Mercado Homogéneo que consiste en realizar una investigación de valores de oferta (asking Price) que es lo que en Colombia tenemos mayor acceso y credibilidad. Procesamos esos datos estadísticamente y con esto podemos obtener un valor para un inmueble. Obviamente debemos hacer la investigación con inmuebles que cuenten con características similares.
Y en algunos casos funcionan todos los métodos y en eso podemos estar de acuerdo, pero el de mercado que es el más usado no tiene en cuenta una variable muy importante y esta es el tiempo de rotación de los inmuebles (para su venta). Si este tiempo supera los 6 meses quiere decir que el valor de mercado está equivocado. Suena duro decirlo, pero en muchos casos se exagera el de comercialización con respecto a la realidad, generalmente por expectativas creadas desde la inversión, como es el caso de las oficinas, que de un momento para otro casi en un periodo de menos de un año el mercado cambio. Por la baja del petróleo del 2016 que en un país petrolero fue muy duro, sumado a la llegada de la oferta de oficinas compartidas (co-working). Lo cual produjo que oficinas compradas entre $10 y $15 millones hasta el 2013 se congelara la valorización y comenzara una desvalorización del mercado, para que finalmente en la pandemia se normalizara en muchos casos el trabajo remoto, lo que produjo un aumento en la oferta, disminuyendo la demanda y afectara el precio.
Pero esto no se veía reflejado en oferta (asking Price) porque es muy difícil que el propietario en nuestro mercado asimile una perdida tan grande, pero real del valor de su inversión. Esto crea un problema grande para los avaluadores por que el método de comparación o mercado no se refleja una realidad, pues los datos recogidos en realidad son valores en los cuales no se realizan negocios. El tiempo de rotación estaba superando incluso los 24 meses (2 años) y es claro que un inmueble que no se vende en por lo menos 6 meses son inmuebles que no tiene un precio de venta realista. Pero como lo dijimos en el principio de este artículo este caso no está reflejado ni en el decreto 1420 de 1998, ni la resolución 620 del 2008.
Se debe pensar en un factor corrector según el tiempo de rotación, pero para esto se debe investigar el comportamiento de los consumidores y analizarlo a detalle, porque por idiosincrasia nuestra es difícil que cambie y se acepten la disminución en los rendimientos de las inversiones inmobiliarias porque no es lo acostumbrado. La inversión inmobiliaria siempre ha tenido tendencia a dar rendimientos y los inversionistas lo ven con menos riesgos que por ejemplo invertir en la bolsa de valores donde vienen con la posibilidad de bajar y subir. El consumidor y los analistas deben estar atentas a las tendencias de mercado que cambian muy rápido para que los inversionistas estén más seguros. Pero nada es libre de riesgo y en este caso pasó con las oficinas. Los valores de oficinas en los avalúos están viciados por un mercado inflado por la esperanza de los inversionistas de acuerdo con el montó que compraron. Entre más rápido se dé cuenta menos dinero va a perder.
Esperemos que esto resuma los problemas que se han dado por los avalúos de oficinas para comercializarlas. A veces hay que liquidar negocios que no resultaron como se esperaba.